Андрей Березин (“Евроинвест”): Петербург и Лимасол, битва за покупателя жилья

Анализируем ситуацию на рынке жилищного строительства двух стран

Экперты отмечают все более высокий рост интереса граждан самых разных стран, в том числе и России, к покупке жилой недвижимости в городах Кипра. Некоторые из них, в первую очередь, Пафос, Лимасол и Ларнака, практически никогда не теряли своей популярности на протяжении последнего десятилетия. Исключением стал, разве что, «коронавирусный» 2020-й год, но обстоятельства того периода времени были настолько исключительными, что их, пожалуй, стоит вынести за скобки. В остальном же известные кипрские локации как были в числе самых часто рассматриваемых вариантов вложений средств в недвижимость, так и остались в их числе. 

Высокий интерес – растущие цены

При этом в 2022-м году интерес покупателей – российских и не только – к жилью на острове заметно вырос. Профильные кипрские службы отмечают, что за первые месяцы года рост числа заключенных сделок по сравнению с предыдущим годом составил 42%.

Изменилась и структура спроса. До последнего времени представители России и других стран, не входящих в состав ЕС, чаще всего покупали квартиры и дома для того, чтобы использовать для отдыха, то сейчас на первый план вышли возможности получения временного и постоянного вида на жительство. 

Согласно местному законодательству, получить через покупку недвижимости право постоянно проживать на острове можно, если выполнить два условия. Во-первых, приобретаемый жилой объект должен относиться к категории первичного жилья, во-вторых – стоить не менее 300 тысяч евро. Но на практике раскошелиться придется куда сильнее, ведь, как показывают порталы кипрской недвижимости, объектов, удовлетворяющим обоим условиям на рынке практически не бывает. 

При этом цены продолжают расти. По мнению экспертов, восходящий тренд поддерживается сразу двумя мощными факторами. С одной стороны – это возросший спрос, а с другой – непрерывный рост стоимости стройматериалов. Все это вместе привело к тому, что средняя цена квадратного метра на Кипре уже превысила 5 тысяч евро, и это явно не предел, особенно в самых популярных у иностранцев местах, включая те же Пафос и Лимасол. 

Последний, кстати, удерживает за собой безоговорочное лидерство в ценах. Внутри городской черты Лимасола за «минимальные» 300-400 тысяч евро можно купить очень-очень скромное жилье. Например, квартирку с одной спальней метражом до 60 «квадратов». Все более комфортное и просторное улетает по цене куда выше 400 тысяч. В Пафосе будет немного дешевле, но не принципиально – к квартирам с двумя спальнями меньше чем с 400 тысячами лучше даже не прицениваться. 

В целом по острову, меньше чем за три сотни тысяч евро можно что-то найти, но это будет либо совсем в глуши, особенно в горах, либо объект, требующий капитального ремонта. 

Вместе с тем, для покупателей жилья есть и хорошие новости. За ростом цен на приобретение тянутся вверх и ставки арендной платы. Причем на Кипре аренда порой растет даже быстрее, чем стоимость самого жилья. Отсюда и достаточно неплохая доходность рентного бизнеса, вполне способная достигать 4-5% годовых в евро. 

Как показывает практика, квартира метражом в 100-110 квадратных метров, например, в том же Лимасоле и неподалеку от моря может достаться покупателю за 550-570 тысяч евро. А сдавать ее в долгосрочную аренду вполне реально за две с половиной тысячи евро в месяц. Соответственно, доход от ренты составит 4,5% годовых. 

Репутация привлекает и защищает

Но что же делать тем российским покупателям жилья, кто до планки в 300 тысяч евро дотянуться не может, даже собрав в кулак все имеющиеся ресурсы? Как ни странно, в нынешних обстоятельствах новую привлекательность приобретает покупка жилья внутри России – в том числе в ее крупнейших городах. 

Да, в рублях цены на квартиры в российских городах-миллионниках продолжают расти. Но этот рост не чета тому, что был еще год-два назад. Эксперты все чаще указывают на то, что за фасадом из растущей стоимости скрывается стабилизация рынка – ведь подскочившие номинальные цены на квадратный метр с лихвой компенсируются несколькими рычагами. Во-первых – льготной ипотечной ставкой, которую в конце года по решению правительства страны продлили на ближайший период. А во-вторых – широкой линейкой скидок и спецпредложений от самих застройщиков. Они все чаще соглашаются пожертвовать некоторой заметной частью прибыли от продаж ради того, чтобы привлечь дополнительных клиентов. Ведь дефицит платежеспособного спроса на рынке проявляется все сильнее. 

При этом подобная картина проявляется даже в самых популярных зонах жилой застройки – в Москве и Санкт-Петербурге. Столица страны вообще оказалась в нынешнем году единственным городом России, где цены на недвижимость пусть немного, но упали. А вот в петербургской агломерации ситуация оказалась менее однозначной – внутри городских границ цены приостановились, хотя и не стали падать, а вот за ее пределами, в городах-спутниках, клиентская активность сохранилась и цены продолжили свое ралли. 

В числе петербургских «точек роста» оказались и самые известные из городов-спутников северной столицы – Кудрово и Мурино. С одной стороны, покупателей привлекает к ним относительная дешевизна жилья, сочетающаяся с развитой инфраструктурой и близостью к городу. Ту же западную часть Мурино отделяет от кольцевой автомобильной дороги, опоясывающей Санкт-Петербург, всего одна развязка. 

Но не менее весомым фактором оказалась и сложившаяся за последние годы репутация некоторых из местных застройщиков. В первую очередь, это относится к инвестиционной компании «Евроинвест», которая сумела не просто нарастить объемы выручки от продажи квартир в Ленинградской области, но и продать больше жилья в количественном выражении — по количеству реализованных лотов рост произошел с 1420 до 1487. Эти результаты позволили компании под руководством предпринимателя Андрея Березина (Евроинвест) выйти на третью позицию по объемам продаж в регионе. Что особенно важно – произошло это на фоне падения строительства и продаж у целого ряда куда более крупных и ресурсных девелоперов. 

«У нас есть много проектов, где мы покупаем землю или договариваемся о каких-то долевых условиях с владельцами. Когда мы приходим к землевладельцам, они понимают, что мы можем предложить лучшие условия, поскольку строим качественно и цены на квартиры у нас выше, чем у конкурентов. Но, несмотря на это, продажи идут быстрее. Причина в том, что практически все дома мы всегда сдаем раньше срока. Эта позиция позволяет нам держать цены и развиваться дальше. И все это видят!» — объяснял достигнутые результаты сам Андрей Березин в одном из публичных выступлений. 

К этому стоит добавить и статус официально самого клиентоориентированного застройщика Ленинградской области, который компания получила в нынешнем году от регионального союза строительных объединений и организаций. Но красноречивее всего говорят цены – в ЖК Мурино II квартиры площадью 55-65 квадратных метров продаются по цене в 7,4 – 10,1 миллионов рублей. То есть не больше 140 тысяч евро, а благодаря предлагаемым скидкам и субсидированной процентной ставке и еще выгоднее. Поэтому, как говорят специалисты, прежде чем смотреть в стороны Пафоса, Лимасола или Ларнаки, россиянам следует еще раз обратить внимания на отечественный рынок жилья. Вполне может статься, что вложения в него способны дать и более весомый результат.